أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة.. أثارها على القطاع المالي

[حسن محمود]

خلال نحو العشر سنوات الماضية قفزت قيمة العقار في الولايات المتحدة الأميركية بنحو 12 تريليون دولار، مولدة فقاعة لم يسبق لها مثيل في قطاع الإسكان. ولذلك، مثلها مثل الفقاعات المالية الأخرى، كان على البنوك والمستثمرين أن يتحملوا تبعات هذه الأزمة نتيجة إهمالهم تقييم المخاطر المترتبة على التوسع في هذا النوع من الإقراض بدون مبالاة والاعتقاد الخاطئ بأن أسعار العقار ستبقى دائماً مرتفعة.

وعندما تعثر المقترضين عن السداد على رهونهم العقارية، انتشر الذعر وعم الاضطراب ليولد عجزاً في بعض جوانب النظام المالي ومهدداً استقرار الاقتصاد العالمي. لقد كانت أسواق العقارات مراراً في عمق الأزمات المالية، إلا أن الانهيار في قطاع الإسكان عادة ما يبقى محدوداً في الدولة التي يقيم فيها المقترضين والمقرضين. ولكن ليست هذه المرة، فقد اتسعت شهية المستثمرين الدوليين لسوق الإسكان بالولايات المتحدة، إذ ساهمت البنوك الاستثمارية من خلال أنواع جديدة من الهندسة المالية والتسنيد بتشكيل أي نوع من أدوات الدين في أصول يتم بيعها وشراؤها على مستوى العالم. وللأسف فإن الكثير من هذه الديون كانت قروض عالية المخاطر لمشتريي المنازل من ذوي الائتمان الضعيف أو محدودي الدخل، حيث يطلق عليهم المقترضين ذوي الملاءة المالية المتدنية. ولجعل هذه الأوراق المالية أكثر جاذبية لمتجنبي المخاطر مثل البنوك، أدمجت هذه القروض العالية المخاطر مع قروض أخرى من المفترض أن تكون أكثر جودة، في أدوات مالية يطلق عليها التزامات بضمان الدين «Collateralized Debt Obligations» حيث اندفع المستثمرون من جميع أنحاء العالم لشراء هذه الأدوات المالية.

إن تركيبة هذه الرهون العقارية المتدنية الجودة كانت كارثية من الأساس حيث كانت تسعر بفائدة بسيطة و ثابتة خلال السنتين أو الثلاث سنوات الأولى وذلك عندما كانت أسعار الفائدة متدنية في بداية الألفية، على أن يتم إعادة تسعير هذه الرهونات تبعاً لمستويات الفائدة السائدة بعد ذلك. ومع ارتفاع أسعار الفائدة خلال السنتين الماضيتين ومن ثم تباطأ الاقتصاد الأميركي، فقد تبع ذلك تراجع في أسعار المساكن، حيث قفزت معدلات تعثر الرهون العقارية بشكل كبير(15%). وبالنتيجة انتقلت هذه الأزمة من الرهونات العقارية إلى الأوراق المالية التي تم تركيبها على أساس هذه الرهونات مثل «الالتزامات بضمان الدين ـ CDO». وفي غياب السيولة في سوق الالتزامات بضمان الدين «CDO» فإن هذه الأدوات يتم تسعيرها على أساس النماذج الحسابية والتصنيفات. ومع استمرار الخسائر في الرهون العقارية التي تعتمد عليها هذه الأدوات، لم يعد هناك أحد يثق بتلك النماذج الرياضية أو التصنيفات في تسعير «الالتزامات بضمان الدين». وبالنظر إلى الانتشار الواسع في ملكية أدوات «الالتزامات بضمان الدين»، فقد أدى ذلك إلى ارتفاع مخاطر عدم وفاء الأطراف الأخرى بالتزاماتها في النظام المالي.

ونتيجة لهذه التطورات، ارتفعت وبشكل حاد كلفة الإقراض للشركات، وانحسرت عمليات الدمج والحيازة، وهبطت أسعار الأسهم. كما أن صناديق التحوط «Hedge Funds» والتي تقترض بكثافة من أجل تحقيق عوائد عالية، هي الأخرى واجهت ضغوطاً من مقرضيها تطالبها بدفع الفرق على مديونياتها، مما دفعهم إلى بيع الأصول الجيدة للحصول على النقد. وحتى المؤسسات المالية الكبيرة أصبحت مترددة في الإقراض إلى بعضها في سوق الإقراض البنكيInterbank Market. ومع اهتزاز النظام المالي الدولي، قامت البنوك المركزية في الولايات المتحدة، وكذلك في أوروبا وآسيا بضخ السيولة في اقتصاداتها للمحافظة على أدائها وتجنب حدوث ركود اقتصادي. وأما البحث عن العوائد العالية الذي كان يغري المستثمرين بإهمال المخاطر لشراء الأسهم في روسيا والسندات في مصر، فقد انعكس الحال بالنسبة لهم، إذ اتجهوا إلى إعادة تسعير هذه المخاطر.

إن حوادث الأسابيع الماضية أوضحت لنا أنه بينما قامت البنوك بالتحول إلى خفض مخاطرها من خلال الاستثمار مباشرة والاستغناء عن دور الوسيط Disintermediation of Risk، إلا أنه بلا شك لا يمكن إلغاء المخاطر تماماً. ويمكن القول إن هذه المخاطر تم نقلها إلى عناصر أخرى في النظام المالي مثل صناديق التحوط، وصناديق التقاعد والتأمينات، والتي ربما كانت أقل كفاءة لإدارة هذه المخاطر. أما بالنسبة للبنوك والتي يعتقد أنها أصبحت أكثر أمناً نتيجة التحول من دور الوسيط إلى الاستثمار Disintermediation of Risk فإنها تواجه الآن زيادة في انكشافها على المخاطر، والبعض منهم يتحمل هذه المسؤولية في التزامات خارج الميزانية العمومية، والتي لا يمكن إعادة تمويلها. والأخرى تركت في حوزتها ديون كبيرة من أجل شراء الأسهم بأموال مقترضة Leverage Buy Out، والتي تعهدوا بتغطية هذه الإصدارات، إلا أنهم لا يستطيعون مشاركة هذه المديونية مع مؤسسات أخرى في أوضاع السوق الحالية.

د. سعيد الشيخ

* كبير الاقتصاديين في البنك الأهلي التجاري السعودي

[kamalgawesh100]

السلام عليكم

جزاكم الله خيرا مقال فعلا رائع

[حسن محمود]

صناديق التحوط

أكثر من تريليون وأربعمائة مليار دولار حجم أعمالها... ورغم وزنها المالي الثقيل.. إلا أنها ترقص في أسواق المال العالمية كالفراشة, وتلدغ كالنحلة, وتلتهم الأرباح كالجراد...إنها صناديق التحوط....

من المستحيل العثورعلى أرقام هواتفها في أدلة التليفونات العادية لأنها عادة لا تتعامل إلا مع كبار الأثرياء.

فما هي صناديق التحوط ؟

= صندوق التحوط هو وعاء استثماري يضم عددا من المستثمرين لا يزيد غالباً عن نحو خمسمائة مستثمر.

= قيمة الاشتراك في الصندوق ضخمة إذ تتراوح عادة ما بين نصف مليون ومليون دولار كحد أدنى

= فلسفة الصندوق تقوم على ضمان تحقيق ربح للمستثمر فيه بصرف النظر عما قد يحدث في أسواق العالم من تقلبات.

= وليس هناك أي قيود على مدير الصندوق من الجهات المنظمة وهذه من النقاط القوية التي تؤخذ عليها.

ويبلغ عدد هذه الصناديق التي ظهرت فكرتها في وول ستريت في أربعينيات القرن الماضي ثمانية آلاف صندوق تجوب شتى أسواق العالم.

ولكن لماذا تحمل هذه الصناديق هذا الاسم؟...

السبب الرئيسي لهذا هو أنها تتبنى إستراتيجية استثمارية تهدف إلى التحوط أو الحيطة من مخاطر التعرض لأي خسائر.

أما مديرو هذه الصناديق فهم عادة من أغنى أغنياء العالم لأنهم ببساطة يحصلون على نسبة من الأصول وهامش كبير من الأرباح.

إلا أن سمعة هذه الصناديق ليست على ما يرام...

فكثيرون يحملونها مسؤولية كوارث عالمية مثل انهيار الجنيه الاسترليني عام اثنين وتسعين من القرن الماضي إضافة إلى اتهامات أخرى مثل التلاعب في أسعار سلع استراتيجية مثل النفط.

هذه الصناديق اقتحمت قبل سنوات منطقة الشرق الأوسط مع تعاظم العائدات النفطية.

=حيث بلغ حجم الاستثمارات الحكومية والأفراد فيها خلال العام الماضي خمسة وستين مليار دولار

= ومن المتوقع ان تصل إلى مائة وأربعين مليار دولار في عام الفين وعشرة.

أكثر من ذلك فان ثمة خطط لهذه الصناديق لاستنساخ طبعات اسلامية منها تصل قيمتها إلى خسمين مليار دولار قريباً.

إدارة المخاطر

بشكل عام إدارة المخاطر هي عملية قياس و تقييم للمخاطر و تطوير إستراتيجيات لإدارتها. تتضمن هذه الإستراتيجيات نقل المخاطر إلى جهة أخرى و تجنبها و تقليل آثارها السلبية و قبول بعض أو كل تبعاتها. إن إدارة المخاطر التقليدية تركز على المخاطر الناتجة عن أسباب مادية أو قانونية ( مثال: الكوارث الطبيعية أو الحرائق, الحوادث, الموت و الدعاوى القضائية) و من جهة أخرى فإن إدارة المخاطر المالية تركز على تلك المخاطر التي يمكن إدارتها باستخدام أدوات المقايضة المالية. بغض النظر عن نوع إدارة المخاطر, فإن جميع الشركات الكبرى و كذلك المجموعات و الشركات الصغرىلديها فريق مختص بإدارة المخاطر.

الهندســــه الماليه

تُعرف الهندسة المالية في أبجديات علم التمويل المعاصر، بأنها مجموعة الأنشطة التي تتضمن عمليات التصميم والتطوير والتنفيذ لكل من الأدوات والعمليات المالية المبتكرة, وتكوين مجموعة حلول إبداعية لمشاكل التمويل في الشركات، ومن التعريف السابق، يتبين أن الهندسة المالية تشتمل على ثلاثة أنشطة هي:

1 – تصميم أدوات مالية مبتكرة, مثل بطاقة الائتمان, وأنواع جديدة من السندات والأسهم, وتصميم عقود تحوط مبتكرة.

2 – تطوير الأدوات المالية, أي تلبية هذه الأدوات المبتكرة لحاجات تمويلية جديدة, أو التغيير الجذري في العقود الحالية لزيادة كفاءتها فيما يخص المخاطرة وفترة الاستحقاق والعائد.

3 – تنفيذ الأدوات المالية المبتكرة, أي ابتكار إجراءات تنفيذية مبتكرة من شأنها أن تكون منخفضة التكلفة ومرنة وعملية.

والهندسة المالية بذلك تعتبر منهجاً لنظم التمويل المعاصرة يهدف إلى تحقيق الكفاءة في المنتجات المالية المعاصرة وتطويرها في ظل الاحتياجات المالية والتي تتصف بأنها متجددة ومتنوعة. وتكمن أهمية الهندسة المالية وخصوصاً في عالمنا المعاصر اليوم بأنها تقوم بالموازنة بين عدة أهداف ومن ثم تصميم أدوات مبتكرة تستوعب كل هذه الأهداف معاً,

[mnvcxv]

تعرف علي تكاليف تمويل الرهن العقاري

http://thefutureofmoney.blogspot.com/2009/06/costs-of-mortgage-financing.html