ماهى كيفية معالجة الايرادات والتكاليف فى نشاط الاستثمار العقارى

[حازم فريد]

سؤال منقول
معايا شركة بتبنى عقار فيه كذا شقة وجراج من سنة 2010 وبتبيع اللى بيخلص من الوحدات دى 
اعاملها ازاى دى يعنى احسب لها ازاى التكاليف والايرادات وهل اعاملها بنسبة الاتمام ولا لا
الحقونى يا اساتذتنا عشان مطلوب منى اعمله ميزانية واقرار وهو ما كانش ماشى على نظام من 2010

[وليد صلاح اللقاني]

طبقا للمعيار المحاسبي رقم 40 تطبق عليها نسبة الاتمام وشكرا ...

[Hameed]

سؤال منقول

معايا شركة بتبنى عقار فيه كذا شقة وجراج من سنة 2010 وبتبيع اللى بيخلص من الوحدات دى 

اعاملها ازاى دى يعنى احسب لها ازاى التكاليف والايرادات وهل اعاملها بنسبة الاتمام ولا لا

الحقونى يا اساتذتنا عشان مطلوب منى اعمله ميزانية واقرار وهو ما كانش ماشى على نظام من 2010

 

في رأيي أن هذه الحالة لا ينطبق عليها معيار المحاسبة الدولي رقم 40 بعنوان "العقارات الاستثمارية" و ذلك لأن هذا العقار لا يندرج ضمن تعريف العقارات الاستثمارية حيث ان المدى من المفترض هنا ان يكون قصير أي ان العقار لا يحتفظ به بغرض زيادة السعر و البيع على المدى الطويل

النقطة الأخرى ايضاً التي تنفي كون هذه العقارات استثمارية هي ان الشركة المطورة متخصصة في هذا المجال كما فهمت من السؤال

 

من ناحية اخرى لا ينطبق هنا معيار المحاسبة الدولي رقم 11 الخاص بعقود الإنشاء و لذلك لا يحسب هنا نسب اتمام لأن نسب الأتمام وظيفتها الأساسية هي معايرة الإيرادات حتى تتوافق مع التكاليف المتكبدة 

 

إذا الحل ببساطة هو اعتبار ما يتم بناؤه على أنه مخزون عقاري و في هذه الحالة سوف يواجه المحاسب مشكلة اساسية هي كيفية توزيع التكاليف على الوحدات المنتهية في العقار بمجرد انتهاؤها و ذلك مع الآخذ في الاعتبار انه هناك انشاءات ستستفيد منها وحدات العقار القابلة للبيع و عند هذه النقطة سيتوجب على المحاسب اللجوء إلى محاسبة التكاليف و الطرق التكاليفية المتعارف عليها في توزيع التكاليف على الوحدات للوصول إلى تكلفة الوحدة الواحدة ليتم مقابلة هذه التكاليف مع الإيراد المتحصل من عملية البيع

 

ربما هناك الكثير من التفاصيل التي يمكن ان تفتح نقاش متشعب هنا و بالفعل هذه حالة عملية جميلة كونها تحتمل الكثير من الاحتمالات 

 

 

بالتوفيق

[وليد صلاح اللقاني]

استاذ حميد اختلف معك لان السائل قال هذه العبارة (وبتبيع اللى بيخلص من الوحدات دى) وهذا يدل على ان عملية التكوين تتم على امر بيع مسبق ... وهذا ال جعلنى يطبق عليها المعيار سالف الذكر ... وشكرا 

[Hameed]

استاذ حميد اختلف معك لان السائل قال هذه العبارة (وبتبيع اللى بيخلص من الوحدات دى) وهذا يدل على ان عملية التكوين تتم على امر بيع مسبق ... وهذا ال جعلنى يطبق عليها المعيار سالف الذكر ... وشكرا 

 

 

أشكرك على تعليقك يا استاذ وليد و سوف ادرج هنا صورة مقتطفة من معيار المحاسبة الدولي رقم 40 و هذه الفقرة مدرجة في هذا المعيار و بها امثله للعقارات الاستثمارية

 

[mismael]

السلام عليكم..

 

الموضوع بسيط إذا تم تحليله كما يلي..

 

طبقا للمعايير المتعارف عليها GAAP يتم الاعتراف بالإيراد عند التحقق والتأكد من وجود ندفق منافع إقتصادية للمنشاة خلال الفترة المالية أى ببساطة Revenue Recognized when Realized، مع وجود شرطين آخرين يجب تحقق إحداهما (إكتمال تقديم الخدمة، أو الإنتهاء من إنتاج السلعة وتوصيلها للعميل)، مع وجود حالات خاصة لايطبق عليها هذين الشرطين مثل شركات التنقيب عن المعادن والبترول والشركات الزراعية.

 

بإستخدامك هذه القاعدة يمكنك تسجيل الإيراد لأى نشاط طالما تم التحقق والتأكد من وجود هذه التدفقات.

 

بالنسبة لشركات التطوير العقاري تسري عليها أيضا هذه القاعدة ولايمكنها إثبات أى إيراد إلا بموجب تعاقد مع المشترين للوحدات المطورة، مع الأخذ فى الإعتبار طرق المعالجة سواء كان بيع هذه الوحدات نقدا أو بالتقسيط، وكذلك عند بيع وحدات تحت الإنشاء تتطلب أكثر من فترة مالية للتنفيذ لايتم التحقق من الإيراد إلا بعد التأكد من نسب الإنجاز أى يستخدم معيار عقود الإنشاء كما ذكر الاستاذ العزيز وليد، وفيه يتم توسيط مشاريع تحت التنفيذ مقابل الايرادات المفوترة والغير مفوترة Unbilled Receivable، أما إذا لم يكن هناك تعاقد مع العملاء تتم المعالجة كما ذكر الأستاذ العزيز حميد بإعتبار هذه المشاريع تحت التنفيذ فى بند الأصول الثابتة وما إن يتم الإنتهاء منها تحول إلى الاصول المتداولة تحت بند عقارات بغرض البيع.

 

بالتوفيق،،

[Hameed]

هذا التعليق و التعليقات السابقة هو على اعتبار ان هذه الشركة مختصة في تطوير العقارات و أن نشاطها متمثل في بناء عقارات و بيعها 

 

لقد اعجبتني كثيراً هذه الاستنتاجات و اخص بالذكر الاستنتاج رقم 32 و الاستنتاج رقم 33 في معيار المحاسبة الدولي رقم 40 و هذه الاستنتاجات بمثابة مضبطة لما يحدث من نقاشات حول المعايير و لقد تم فصلها منذ عدة سنوات لتكون في الجزء ب من المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية IFRS 

 

في الفقرات المصورة التي ارفقها سنجد انه هناك جدلية تمت بالفعل في اروقة صانعي المعايير المحاسبية حول اعتبار الممتلكات المحتفظ بها بالبيع في سياق العمل العادي على انها عقارات استثمارية عوضاً عن اعتبارها كمخزون و اسبابهم في ذلك و هذا في الاستنتاج رقم 32 ، و الرد على ذلك يأتي في الاستنتاج رقم 33 ليوضح اسباب رفض هذه الفرضية و انه تم الاستقرار على ان يتم اعتبار الممتلكات المحتفظ بها بالبيع في سياق العمل العادي على انها مخزون 

 

 

تم تعديل 16 أبريل 2014 بواسطة Hameed